花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債,向地下錢莊借款10萬元,卻成為他的惡夢,兩年來還了46萬餘元仍還不清,每月僅剩8千元度日,甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇;他走投無路報警求助,警方會同憲兵,日前到涉案林姓嫌犯住處逮人,全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。

 

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相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到 400 萬元,假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電,300 萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到 8 成,可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買 1,500 萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的 8 成,自備款 300 萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的 7 成,自備款就需要 450 萬元,中間有 150 萬元的差額,就算把預留的 100 萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以 RC 結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。

要點二:精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在 1.67 到 1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為 1.84 到 1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過 1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元,原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元,但銀行卻只核貸 1,080 萬元,比木森的期待少了 120 萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

「我懷大女兒九個月時遇到九一一,非常慶幸當時沒有受傷,如今16年過去,沒想到女兒學校旁邊發生這麼恐怖的事,我一聽到消息立刻趕過來了,等了兩小時,就是想趕緊看到女兒。」

31日下午發生在史岱文森高中(Stuyvesant HS)大樓旁邊的槍擊案,令這所由亞裔學生占多數的明星高中家長擔驚受怕,不少家長還沒下班就提前請假趕到學校附近等候孩子,不過因為學校進行長達三小時的全面封鎖保護學生安全,令家長在寒風中苦候多時,最終看到子女安全,由教職人員護送離校後,心頭大石才落地。

槍擊案發生在翠貝卡(Tribeca)附近西街(west street)與錢伯斯街(Chambers street)附近,距離史岱文森不到一街之隔,槍案發生時正值放學,不少學生已經走在通向馬路對面的天橋上,或學校正門附近。很多學生表示,剛開始根本沒意識到是槍聲,還以為是萬聖節有人惡作劇,直到校方要求學生全部回校內躲避,學生們才了解情況的嚴重性。

朱女士從家長群中獲得消息後,立刻給在史岱文森上課的兩個女兒打電話,但都未接通,隨後知道九年級的小女兒在事發前就已離校,讀11年級的大女兒Anna則還在學校,「她們剛開始沒接電話,我非常擔心,但後來得到回覆,就安心多了。」學校的電話系統,也給每位家長都打電話報告學生情況,讓家長放心,並通知他們接孩子的時間地點。

朱女士回憶懷大女兒時遇到九一一,當時慶幸丈夫沒有應聘世貿大廈附近辦公室的工作,沒想到16年後,女兒又離恐襲現場這麼近。

當時正在史岱文森高中三樓上課的Anna,與槍擊地點是反方向,所以並未意識發生什麼事情,直到學校讓他們全部留在校內不能外出,才有了一些危機意識,之後一小時,大家通過網路獲得相關信息,「警察到校內查詢時,都沒有告訴我們有多少死傷。」

Anna說,由於學校延長封鎖時間,令大家驚慌升級,「大家意識到這不是一般的三五分鐘封鎖,足見事情的嚴重性。」Anna說,約4時過後,大家開始在教室寫作業,心情逐漸平復,「本來萬聖節放學後有些好玩的活動,但不得不取消。」

「爺孫戀」李坤城與林靖恩一直備受關注,本刊前往台中林家,林靖恩的阿嬤早已對這個孫女非常失望,因此斷了聯絡,阿嬤說:「她爸已經不把她當女兒了…就算她回來找他們,林家也不想認她了啦!」老人家甚至透露兒子(林爸爸)一度想要找人去打李坤城,覺得李坤城把一家人弄得一團混亂。

只是林爸爸一直忙工作,才沒去找李坤城算帳。不過年邁的阿嬤也替兒子不值,覺得辛苦把林靖恩養大,沒想到卻是這種下場;現在一家全部的希望,都放在林靖恩在攻讀博士的姊姊身上。

接著本刊鍥而不捨,才終於進到林家,並跟林爸爸聊上幾句。林家擺設頗具思古之幽情,一進門映入眼簾的即是一尊巨大的觀音像,櫃子則是排滿密密麻麻的花瓶,或是古甕,看似防潮箱的箱內也滿滿佛牌、佛經,桌上則堆滿佛珠;感覺林爸爸更加潛心修佛,仰賴宗教才得以支撐林靖恩給他的多重打擊。

不過如今他僅剩灰心及絕望,決定放下並且拒絕多聊,很怕再被林靖恩及李坤城在網上發文反擊。

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(中央社記者蕭博陽彰化縣17日電)35歲林姓男子因失業又遭地下錢莊逼債,埋伏提款機附近,搶奪提款民眾,彰化警方掌握林嫌身分,策動林嫌投案並移送法辦。

彰化縣政府警察局彰化分局15日傍晚接獲被害人報案指出,在彰化市彰美路一段與自強南路口提款機提領新台幣5000元,遭一名男子搶奪皮包逃逸。警方立即成立專案小組全力偵辦,除調閱沿路監視器,並通知鑑識小組到場採證。

彰化分局今天發布新聞資料表示,經調閱監視器,發現住在和美鎮的35歲林姓男子涉有重嫌,隨即展開查捕,並積極策動林嫌投案,林嫌得知犯行曝光,行蹤也被警方掌握,16日凌晨1時多主動向警方投案。

警方調查,林嫌先到案發地點提款機假裝提款,藉機觀察被害人,待被害人提領完畢後,立即搶奪財物並徒步往民生地下道方向逃逸,還到彰化市彰新路一間寺廟變裝,丟棄外套、長褲、安全帽,意圖逃避追查,但警方發現林嫌使用的交通工具,進一步掌握身分。

辦案人員透露,林嫌先前工作時導致腿部受傷,已失業一段時間,還要扶養子女,便向地下錢莊借款約7萬元,由於被逼債才犯下搶奪案,全案昨天依搶奪罪嫌,移送台灣彰化地方法院檢察署偵辦。1060917

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借貸要注意的事項有哪些?

借貸不是一件很簡單的事情,要注意的事項有很多,萬一忽略的其中一項很可能就借不到了,借貸要注意的事項有:

1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況;

2、要評估借貸的能力;

3、要瞭解借貸的用處;

4、要商討借貸的利率;

5、要簽訂借貸合同,最好有第三人的存在;

6、區分銀行借貸與民間借貸。

借貸三大忌!

借貸是一個三思而後行的過程,借貸要全局考慮才下的決定。

但通常在這麼緊急的關頭,很多人還是會犯借貸的三大忌:

1.不熟悉借款人的品行,不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸;

2.借貸的金額雖然不大,但是卻沒有寫借條,這是不夠謹慎的表現;

3.根本不知道借貸的用途。

這是借貸的三大忌,雖然很多的人都知道,但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者,借貸一定要寫契約,因為這是雙方借貸關係成立的有利證據,也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
C5AFC2509C043731

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